相続手続き、遺産分割、遺言執行をお手伝い「遺産分割の問題を解決する相談所」

「建物は自身の持ち物であるが、土地は借りている」という方は大勢いらっしゃるでしょう。そのような方が亡くなられた場合、相続はどのようになるのでしょう。こちらのページは借りている土地、つまり「借地権」の相続についてご紹介いたします。

 ＜借りた土地の相続＞

借りた土地には「賃借権」という権利を持っていることになります。その土地について建物を建てるために借りていた場合、その賃借権のことを「借地権」と呼びます。土地を借りていた方（つまり借地権を持っていた方）が亡くなった場合、この借地権も相続の対象となります。
亡くなった方の借地権は相続人に引き継がれますので、土地の貸主から相続人が直接的に土地を借りていることとなります。そのため、相続人は土地の貸主に対して引き続き土地の利用を請求することができますし、また家賃を支払う義務も併せて発生します。
この点に関しては「借りていた者が亡くなったのでもう土地が使えない」という心配はありません。ただし、家賃の支払いなどの義務を怠ると、相続などとは関係なく契約を解除されてしまうので当然に注意が必要です。

  
＜家屋の相続＞

家屋につきましては亡くなられた方の持ち物であれば、こちらも問題なく所有権を相続し、相続人は家屋を利用することが可能です。
もし人から借りた家（借家）であってもこの家屋に関する賃借権も相続することが可能です。借家に関しても相続を行っても相続人は亡くなった方と同じように利用することが可能です。

  

＜遺産分割協議＞

相続人は共同して借地権や家屋を相続することもできますが、遺産分割協議によって特定の相続人が相続することも可能です。遺産分割協議がまとまればそれを遺産分割協議書にし、不動産の相続登記を行います。遺産分割協議書は貸主への通知などにも利用できますし、登記手続きにも使用しますので、作成しなければならない書類です。

  

＜相続する人の注意（借地権の対抗要件）＞

遺産分割協議の注意点は借地権と家屋の名義人は同じ相続人が相続しなければならない場合が多いことです。土地についての借地権は貸主と借主の間では問題となりませんが、その他の第三者のため登借地権の登記を行わなければなりません。もし登記がされていなければ第三者は借地権があることが分らないため、借地権がないものとして扱われてしまいます。しかし、土地に借地権の登記をすることは困難です。貸主が登記を嫌がると手続きができないためです。

そこで借地借家法に「土地の上に自身の名義の建物があった場合、第三者に借地権を対抗できる」と決めることで、借地権を守っているのです。しかし、もし借地権と建物の名義人が違ってしまうと借地権が第三者に対抗することができなくなってしまいます。

  

＜相続における借地権等の注意点＞

借地権も借家権も相続において相続人は特に手続きをすることなく権利を引き継ぐことが可能です。しかし注意する点としては貸主に対して相続が発生したことや、権利を引き継ぐことになった相続人は誰かなどを伝えておくことが必要です。伝えなくても権利が引き継げない、契約が打ち切られる、といった心配はありませんが、貸主が相続人と連絡が取れなければ地代等を受けとることができない場合もあり、そのことが影響して契約の解除や借地権の更新等ができない恐れなどが考えられます。

 

 ＜借地権の評価額＞

借地権は相続できますので、この権利は相続財産となります。相続財産であれば金銭的な価値を持つこととなりますので、借地権を評価することで価格を算出することができます。

 借地権の評価額は以下の様な方法で算出します。

土地の評価額　×　借地権割合　＝　借地権の評価額

 

土地の価格は路線価方式にて算出します。→詳しくはこちら「遺産の額の算定」

借地権割合についてはこちらをご参照ください　→「遺産の評価　〜路線価を調べよう〜」

借地権割合とは路線価と併せて決められており、地域によって土地の価格の30％〜90％と設定されています。

 注意点は借地権割合は「借地権」にのみ適用されるので、建物の所有以外のための賃借権（例えばテニスコートにするために借りた土地など）には借地権割合は利用できませんし、地代が相当な額であれば借地権の評価は低くなりますので、別の算定方法を用いなければなりません。（相当な額とは年に評価額の6％以上の額とされています）



◆お手伝いできること◆
「遺産分割も問題を解決する相談所」ではお客様の遺産分割に関するお悩みを解決するためのサポートを行っております。ご相談から手続きの代行、また遺産分割協議の立会いなど、様々なご要望に柔軟に対応いたします。


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⇒　遺産の調査･遺産の評価

⇒　遺産分割協議の支援（遺産分割協議の立会、運営、協議書の作成）

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